2025년 3월 말, 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체가 토지거래허가구역으로 확대 지정된 이후 서울 부동산 시장이 급격히 냉각되고 있습니다. 4월 거래량은 전월 대비 90% 이상 급감하며, 투자·거래심리에 커다란 영향을 주고 있는 상황입니다.
📑 목차
📌 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역(토허제)은 부동산 투기 억제를 목적으로 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 사전에 지자체 허가를 받아야 하는 제도입니다.
기존에는 특정 지역이나 개발 예정지 위주로 한정 적용되었으나, 2025년 3월 24일 서울시가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체에 토허제를 전면 확대 적용하면서 실거주 목적 외 매매는 사실상 막히게 되었습니다.
핵심 특징:
- 매수인은 반드시 실거주 목적 증명 필요
- 계약 체결 → 관할구청 허가 후 등기 가능
- 전세 끼고 사는 ‘갭투자’ 불가
📌 강남3구·용산구 거래량 급감 현황
서울부동산정보광장 자료에 따르면, 2025년 4월 16일 기준 강남3구·용산구 아파트 거래량은 단 12건에 불과합니다.
| 지역 | 3월 거래량 | 4월(현재) 거래량 |
|---|---|---|
| 서초구 | 221건 | 0건 |
| 강남구 | 720건 | 7건 |
| 송파구 | 624건 | 4건 |
| 용산구 | 227건 | 1건 |
특히 서초구는 한 건도 거래 신고가 없는 ‘완전 정지’ 상태이며, 강남·송파·용산 역시 거래량이 98~99% 이상 감소한 것으로 확인됩니다.
📌 거래절벽 원인 분석
가장 큰 이유는 토지거래허가구역 지정으로 인해 ‘갭투자’ 및 전세 끼고 매수하는 형태의 투자가 불가능해졌기 때문입니다.
- 실거주 의무 → 비거주 투자자 진입 차단
- 허가 심사 과정 복잡 → 실수요자도 부담 증가
- 단기 거래 수요 급감 → 거래절벽 현실화
여기에 금리 고점 인식과 더불어 시장 자체가 관망세로 돌아서며 매수·매도 양쪽 모두 주춤하는 양상을 보이고 있습니다.
📌 서울 전체 거래량 동향
2025년 4월 서울 전체 아파트 거래량은 약 947건으로 집계됐으며, 거래신고 기한을 고려하면 최종 약 3,000건 안팎이 될 것으로 보입니다.
이는 지난 3월의 8,695건 대비 무려 약 60% 감소한 수치입니다.
이는 단순히 강남3구와 용산만의 문제가 아니라, 전체 서울 부동산 시장 전반이 영향을 받고 있음을 보여주는 지표입니다.
📌 지역별 아파트값 변화
한국부동산원에 따르면, 4월 셋째 주(17일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.08% 상승했으나 상승폭은 멈춘 상태입니다.
세부 지역별 변화:
- 강남구: 0.20% → 0.16% (상승폭 둔화)
- 송파구: 0.16% → 0.08%
- 서초구: 거래 전무로 흐름 정체
- 용산구: 1건 거래, 시장 가격 영향력 미미
비규제 지역인 마용성(마포·용산·성동)도 소폭 상승했지만 눈에 띄는 변화는 없는 상태입니다.
📌 앞으로의 시장 전망
부동산 전문가들은 “이번 규제는 단기적 냉각 효과는 확실하지만, 실수요 중심 시장으로의 전환 가능성을 열었다”고 평가합니다.
예상 흐름:
- 단기 거래량 위축은 지속될 가능성 높음
- 매도자·매수자 모두 가격 눈치 보기 지속
- 전세가격 하락 가능성 → 매매 전환 유도 변수 될 수 있음
- 하반기 정책 변화 여부에 따라 시장 방향성 재설정
강남권 시장은 정비사업, 고급수요 등으로 바닥 지지력이 강하지만, 단기 투자자 이탈로 인해 당분간 거래 위축은 불가피할 전망입니다.
